Eigenmietwert-Reform: Praktische Fragen für Eigenheimbesitzer

Eigenmietwert-Abschaffung ab 2029: Was Eigentümer jetzt prüfen sollten

Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt entfällt der Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften. Gleichzeitig werden verschiedene Steuerabzüge aufgehoben oder eingeschränkt. Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten praktischen Fragen ein und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzberatung. ([Bundesrat][1])

Lohnt sich eine hohe Hypothek künftig noch?

Bis Ende 2028 gilt grundsätzlich das bisherige System: Eigentümer versteuern den Eigenmietwert und können unter bestimmten Voraussetzungen Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Ab 2029 wird der Schuldzinsenabzug deutlich eingeschränkt. Wer ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum besitzt, kann Schuldzinsen grundsätzlich nicht mehr wie bisher abziehen. Eine Ausnahme besteht für Personen, die erstmals in der Schweiz ein selbstgenutztes Eigenheim erwerben. Für sie ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Ersterwerberabzug vorgesehen. ([Bundesrat][1])

Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Hypothek möglichst schnell vollständig zurückbezahlt werden sollte. Entscheidend sind unter anderem:

• vorhandene Liquiditätsreserven,
• Höhe und Laufzeit der Hypothek,
• Zinssatz,
• geplante Renovationen,
• persönliche Vorsorgesituation,
• weitere Vermögenswerte und Schulden.

Eine höhere Amortisation kann die Zinsbelastung reduzieren. Gleichzeitig bindet sie Kapital, das später nicht ohne Weiteres verfügbar ist. Eigentümer sollten deshalb ihre Finanzierung nicht allein aufgrund der Steuerreform ändern.

Sollten Renovationen noch vor 2029 durchgeführt werden?

Bis zum Inkrafttreten der Reform gelten die bisherigen steuerlichen Regeln weiter. Werterhaltende Unterhaltskosten können bis dahin grundsätzlich nach den geltenden Bestimmungen abgezogen werden.

Ab 2029 entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Abzug für Liegenschaftsunterhalt bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Bei der direkten Bundessteuer fallen zudem die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weg. Die Kantone können bestimmte entsprechende Abzüge während einer begrenzten Zeit weiterhin vorsehen. ([Bundesrat][1])

Ob eine Renovation deshalb vorgezogen werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind insbesondere:

• tatsächliche Notwendigkeit der Arbeiten,
• Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen,
• steuerbares Einkommen im jeweiligen Jahr,
• kantonale Regelungen,
• Finanzierung und verfügbare Liquidität.

Eine Sanierung sollte nicht nur aus steuerlichen Gründen durchgeführt werden. Bei grösseren Projekten empfiehlt sich eine individuelle Berechnung mit einer Steuerfachperson.

Was gilt für Zweitwohnungen?

Auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften entfällt ab 2029 der Eigenmietwert. Gleichzeitig können Kantone oder Gemeinden eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen. Ob und wie eine solche Steuer umgesetzt wird, entscheidet der jeweilige Kanton. ([EFD][2])

Für Eigentümer von Ferienwohnungen ist deshalb die kantonale Entwicklung besonders wichtig. Die konkrete Belastung kann sich je nach Standort unterscheiden.

Was gilt für vermietete Immobilien?

Wer eine Immobilie vermietet oder verpachtet, muss die daraus erzielten Einnahmen weiterhin versteuern. Der Unterhaltskostenabzug bleibt für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bestehen. ([Bundesrat][1])

Schuldzinsen bleiben künftig jedoch nur noch anteilig abzugsfähig. Massgebend ist grundsätzlich das Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen. ([EFD][3])

Eigentümer mit gemischt genutzten Immobilien oder mehreren Objekten sollten die Auswirkungen frühzeitig prüfen lassen. Die Einordnung als private Vermögensverwaltung oder gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel ist eine separate steuerrechtliche Frage und hängt vom konkreten Einzelfall ab.

Was bedeutet die Reform für den Wohnungsmarkt?

Die Reform verändert die steuerliche Behandlung von selbstgenutztem Wohneigentum. Wie stark sie die Entscheidung zwischen Miete und Kauf beeinflusst, hängt unter anderem von Zinsen, Kaufpreisen, Eigenkapital und der persönlichen Steuersituation ab.

Direkte Aussagen über künftige Mietpreise lassen sich daraus nicht zuverlässig ableiten. Die Entwicklung des Mietwohnungsmarkts wird weiterhin von zahlreichen Faktoren beeinflusst, insbesondere vom verfügbaren Angebot, der Bautätigkeit, der Bevölkerungsentwicklung und der regionalen Nachfrage.

Was Eigentümer jetzt tun können

Bis Ende 2028 gilt das heutige System weiter. Trotzdem kann es sinnvoll sein, die eigene Situation frühzeitig zu überprüfen:

• Hypothekarstruktur und Laufzeiten prüfen
• Liquiditätsreserve nicht vollständig für Amortisationen einsetzen
• geplante Renovationen sachlich und steuerlich beurteilen lassen
• kantonale Regeln für Zweitwohnungen verfolgen
• Auswirkungen auf vermietete Objekte berechnen
• vor grösseren Entscheidungen eine persönliche Steuerberechnung erstellen lassen

Pauschale Massnahmen wie eine vollständige Amortisation oder das Vorziehen sämtlicher Renovationen sind nicht für jeden Haushalt sinnvoll.

CHflat-Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt nicht nur eine Steuerentlastung, sondern gleichzeitig den Wegfall oder die Einschränkung wichtiger Abzüge. Ob ein Haushalt finanziell profitiert, hängt stark von Hypothek, Einkommen, Unterhaltskosten, Wohnkanton und Art der Nutzung ab.

Bis zum 1. Januar 2029 bleibt Zeit, die Finanzierung und geplante Investitionen sorgfältig zu prüfen. Entscheidungen sollten auf einer individuellen Berechnung beruhen und nicht allein auf allgemeinen Empfehlungen.

Dieser Beitrag wurde von der CHflat-Redaktion auf Grundlage öffentlich zugänglicher Informationen erstellt und dient der allgemeinen Orientierung. Er ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung.

[1]: https://www.admin.ch/de/newnsb/yGTqBPowRqyVh0zPokW-q? "Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 ..." [2]: https://www.efd.admin.ch/de/abstimmung-reform-wohneigentumsbesteuerung? "Reform der Wohneigentumsbesteuerung" [3]: https://www.efd.admin.ch/dam/de/sd-web/66rexPfy0QJ1/20250815-faktenblatt-schuldzinsenregelung-wohneigentumsbesteuerung-de.pdf? "Faktenblatt – Neue Schuldzinsenregelung"