Mietrecht Schweiz: Die 10 Punkte, die im Alltag wirklich zählen

Zehn wichtige Punkte zum Schweizer Mietrecht Wichtiger Hinweis vorab

Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Übersicht aus Sicht von CHflat und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Mietrechtliche Fälle hängen oft vom Vertrag, vom Kanton und von den konkreten Umständen ab. Bei Unsicherheiten können Sie sich an die zuständige Schlichtungsbehörde, einen Mieterinnen- und Mieterverband, einen Hauseigentümerverband oder eine Anwaltskanzlei wenden.

Die wichtigsten Bestimmungen zur Miete befinden sich in den Artikeln 253 bis 273c des Schweizerischen Obligationenrechts.

1. Auch ein mündlicher Mietvertrag kann gültig sein

Ein Mietvertrag muss grundsätzlich nicht schriftlich abgeschlossen werden. Er kann auch mündlich oder durch übereinstimmendes Verhalten zustande kommen.

Ein schriftlicher Vertrag ist trotzdem dringend zu empfehlen. Darin sollten insbesondere Mietobjekt, Mietzins, Nebenkosten, Mietbeginn, Kündigungsfristen und weitere Vereinbarungen klar festgehalten werden.

Auch spätere Änderungen sollten aus Beweisgründen schriftlich bestätigt werden.

2. Die Mietkaution ist bei Wohnräumen begrenzt

Bei der Miete von Wohnräumen darf die Sicherheit höchstens drei Monatszinse betragen. Wird die Sicherheit in Geld oder Wertpapieren geleistet, muss sie bei einer Bank auf einem Konto oder Depot hinterlegt werden, das auf den Namen der mietenden Person lautet.

Die Bank darf das Guthaben grundsätzlich nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien oder aufgrund eines rechtskräftigen Entscheids herausgeben.

Mietkautionsversicherungen funktionieren anders als ein klassisches Sperrkonto. Vor Abschluss sollten Kosten und Bedingungen genau geprüft werden.

3. Der Anfangsmietzins kann unter bestimmten Voraussetzungen angefochten werden

Mietende können den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Das kann insbesondere infrage kommen, wenn die Wohnung wegen einer persönlichen Notlage oder aufgrund der Situation auf dem örtlichen Wohnungsmarkt angenommen werden musste oder wenn der Mietzins gegenüber dem vorherigen Mietverhältnis erheblich erhöht wurde.

In Gebieten mit Wohnungsmangel können die Kantone verlangen, dass die Vermieterschaft den früheren und den neuen Mietzins auf einem amtlichen Formular bekannt gibt. Im Kanton Zürich besteht eine solche Formularpflicht.

4. Für Kündigungen gelten klare Formvorschriften

Eine Kündigung durch die Vermieterschaft muss schriftlich und auf dem amtlich genehmigten Formular erfolgen. Werden die vorgeschriebenen Formvorschriften nicht eingehalten, kann die Kündigung nichtig sein.

Bei einer Familienwohnung muss die Kündigung separat an beide Ehegatten oder eingetragenen Partner zugestellt werden, auch wenn nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben hat.

Mietende müssen ihre Kündigung schriftlich erklären. Haben mehrere Personen den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, sollten grundsätzlich alle Vertragsparteien unterschreiben.

5. Kündigungsfrist und Kündigungstermin müssen zusammenpassen

Massgebend sind zunächst die Bestimmungen im Mietvertrag. Fehlt eine wirksame Vereinbarung, gelten die gesetzlichen Fristen und die ortsüblichen Kündigungstermine.

Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist grundsätzlich drei Monate. Die Kündigung muss rechtzeitig bei der anderen Vertragspartei eintreffen. Entscheidend ist nicht das Absendedatum.

Wer ausserhalb des vereinbarten Kündigungstermins ausziehen möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine geeignete Ersatzmieterschaft vorschlagen.

6. Eine Ersatzmieterschaft kann einen vorzeitigen Auszug ermöglichen

Wer die Wohnung vorzeitig zurückgibt, kann von den weiteren Verpflichtungen befreit werden, wenn eine neue Person vorgeschlagen wird, die zahlungsfähig und für die Vermieterschaft zumutbar ist und bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

Die Vermieterschaft darf die vorgeschlagene Person prüfen. Eine Ablehnung muss sich auf sachliche Gründe stützen. Wird keine geeignete Ersatzmieterschaft gestellt, kann die bisherige Mietpartei bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin weiterhin für den Mietzins verantwortlich bleiben.

7. Kleiner Unterhalt ist nicht einfach durch einen festen Betrag definiert

Mietende müssen kleinere Reinigungen und Ausbesserungen übernehmen, die für den gewöhnlichen Unterhalt erforderlich sind und ohne besondere Fachkenntnisse erledigt werden können.

Eine schweizweit gesetzlich festgelegte Grenze von CHF 150 oder CHF 200 gibt es nicht. Solche Beträge werden teilweise als praktische Faustregel verwendet, sind aber nicht allein entscheidend.

Reparaturen an der Gebäudesubstanz, technischen Installationen oder Arbeiten, die Fachkenntnisse verlangen, fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich der Vermieterschaft, sofern die Mietpartei den Schaden nicht selbst verursacht hat.

8. Nebenkosten müssen vereinbart und nachvollziehbar sein

Nebenkosten müssen im Mietvertrag ausdrücklich bezeichnet sein. Ohne entsprechende Vereinbarung gelten sie grundsätzlich als im Mietzins enthalten.

Bei Akontozahlungen erhalten Mietende eine Abrechnung und können Einsicht in die dazugehörigen Belege verlangen. Bei einer wirksam vereinbarten Pauschale erfolgt grundsätzlich keine spätere Abrechnung nach den tatsächlichen Kosten.

Nicht jede Ausgabe der Vermieterschaft darf als Nebenkosten weiterverrechnet werden. Verwaltungskosten, Reparaturen und gewöhnlicher Gebäudeunterhalt sind davon zu unterscheiden.

9. Untermiete ist grundsätzlich möglich, aber zustimmungspflichtig

Mietende dürfen die Wohnung oder einen Teil davon grundsätzlich untervermieten. Vorher muss jedoch die Zustimmung der Vermieterschaft eingeholt werden.

Die Zustimmung kann insbesondere verweigert werden, wenn die Bedingungen der Untermiete nicht offengelegt werden, wenn sie im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder wenn der Vermieterschaft daraus wesentliche Nachteile entstehen.

Untermiete bedeutet nicht, dass der ursprüngliche Mietvertrag auf die Untermieterschaft übergeht. Gegenüber der Vermieterschaft bleibt die Hauptmietpartei verantwortlich.

10. Ein Übergabeprotokoll schützt beide Seiten

Bei Einzug und Auszug sollte der Zustand der Wohnung möglichst genau dokumentiert werden.

Ein gutes Übergabeprotokoll enthält:

Datum der Übergabe vorhandene Schäden und Gebrauchsspuren Anzahl der übergebenen Schlüssel Zählerstände, soweit relevant Unterschriften der beteiligten Personen ergänzende Fotos

Fotos sollten eindeutig der Wohnung und dem Übergabezeitpunkt zugeordnet werden können. Ein vollständiges Protokoll kann spätere Streitigkeiten über Schäden, Reinigung oder die Freigabe der Kaution reduzieren.

Wo Sie im Konfliktfall Hilfe erhalten

Die zuständige Schlichtungsbehörde ist bei vielen mietrechtlichen Streitigkeiten die erste offizielle Anlaufstelle. Im Kanton Zürich ist das Schlichtungsverfahren in den gesetzlich vorgesehenen Mietstreitigkeiten grundsätzlich kostenlos.

Zusätzliche Unterstützung bieten je nach Interessenlage:

Mieterinnen- und Mieterverband Hauseigentümerverband kantonale oder kommunale Beratungsstellen auf Mietrecht spezialisierte Anwaltskanzleien

Fristen von 30 Tagen kommen im Mietrecht häufig vor, beispielsweise bei der Anfechtung eines Anfangsmietzinses, einer Mietzinserhöhung oder einer Kündigung. Deshalb sollte bei einem Konflikt möglichst schnell gehandelt werden.

CHflat-Fazit

Klare Verträge, vollständige Unterlagen und eine sorgfältige Dokumentation helfen, Missverständnisse zwischen Mietenden und Vermietenden zu vermeiden.

CHflat ist eine Wohnungsplattform und bietet keine individuelle Rechtsberatung. Bei rechtlichen Fragen verweisen wir auf die zuständigen Fachstellen und Behörden.